Gastos al comprar vivienda en España: impuestos y costes para extranjeros

Guía clara y práctica

Comprar una vivienda en España siendo extranjero o no residente es cada vez más habitual. El clima, la calidad de vida y los precios, que en muchas zonas siguen siendo más atractivos que en otros países, convierten a España en uno de los destinos favoritos para invertir o adquirir una segunda residencia. Pero antes de enamorarte de una villa en la Costa Blanca o un apartamento junto al mar, hay una pregunta fundamental:

¿Cuánto vas a pagar realmente además del precio de compra?

En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla todos los gastos al comprar vivienda en España, qué impuestos se aplican, qué costes notariales y administrativos debes tener en cuenta y cómo calcular un presupuesto realista si compras desde el extranjero.

1. Objetivo de este artículo: saber cuánto vas a pagar realmente

Si estás buscando información sobre:

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• cuánto cuesta comprar una propiedad en España

• costes de compra para extranjeros en España

lo que realmente quieres saber no es teoría fiscal, sino respuestas claras a preguntas como:

Qué impuestos se aplican en tu caso.
Qué porcentaje representan sobre el precio de compra.
Qué otros gastos obligatorios tendrás: notaría, registro, gestoría, abogado, etc.
Si existen diferencias entre residentes y no residentes.
Cuánto dinero necesitas reservar además del valor de la vivienda.

En GestaliHome trabajamos diariamente con compradores internacionales. Una de las preguntas más habituales es:

“Si compro una vivienda por 250.000 €, ¿cuánto dinero necesito realmente en total?”

Eso es exactamente lo que vamos a explicar.

2. Qué tipo de vivienda compras: clave para calcular impuestos y gastos

El primer paso para calcular los costes de compra de una vivienda en España es saber qué tipo de propiedad vas a adquirir:

Una vivienda de obra nueva directamente al promotor.
O una vivienda de segunda mano de un propietario particular.

Esto es fundamental porque los impuestos cambian completamente según el tipo de vivienda.

2.1. Compra de vivienda nueva: IVA + AJD

Si compras una vivienda nueva en España, normalmente pagarás dos impuestos principales:

IVA vivienda

El IVA aplicable a viviendas nuevas es generalmente del 10 % sobre el precio de compra.

Existen algunos casos especiales con IVA reducido al 4 %, como determinadas viviendas protegidas, aunque no suele aplicarse a compradores internacionales en zonas costeras.

AJD — Actos Jurídicos Documentados

El AJD es un impuesto autonómico que se aplica sobre la escritura notarial de viviendas nuevas.

Normalmente oscila entre el 0,5 % y el 1,5 %, dependiendo de la comunidad autónoma.

En zonas como la Comunidad Valenciana, el porcentaje habitual suele situarse entre el 1 % y el 1,5 %.

Ejemplo orientativo para una vivienda nueva de 250.000 €

IVA 10 %: 25.000 €
AJD 1,5 %: 3.750 €

Total aproximado de impuestos: 28.750 €

A esto habrá que añadir otros gastos adicionales que veremos más adelante.

2.2. Compra de vivienda de segunda mano: ITP en lugar de IVA

Si la vivienda no es nueva, no pagarás IVA sino otro impuesto:

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Este impuesto grava la compra de viviendas usadas.

Cada comunidad autónoma establece su propio porcentaje.

Normalmente oscila entre el 6 % y el 10 % del precio de compra.

En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, el tipo general suele rondar el 10 %, salvo determinadas bonificaciones o reducciones especiales.

Ejemplo orientativo para una vivienda usada de 250.000 €

ITP 10 %: 25.000 €

En este caso no pagarás IVA ni AJD, salvo situaciones muy concretas.

3. Otros gastos al comprar una vivienda en España

Además de los impuestos, existen otros gastos importantes que debes tener en cuenta. Algunos son obligatorios y otros altamente recomendables. En conjunto, suelen representar entre un 2 % y un 4 % adicional sobre el precio de compra.

3.1. Gastos de notaría

Los honorarios notariales en España están regulados oficialmente y dependen de varios factores:

Precio de la vivienda.
Número de páginas de la escritura.
Existencia de hipoteca.
Documentación adicional.

De forma orientativa:

Escritura de compraventa sin hipoteca: entre 600 € y 1.000 €.
Si existe hipoteca, habrá una segunda escritura con un coste similar o algo inferior.

Aunque actualmente los bancos asumen parte de los costes hipotecarios, el comprador sigue pagando la escritura principal de compraventa y determinadas copias notariales.

3.2. Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Este coste también está regulado y suele situarse entre 300 € y 600 € para una vivienda estándar.

3.3. Gestoría y gestión administrativa

Si compras mediante financiación hipotecaria, normalmente intervendrá una gestoría encargada de:

Liquidar impuestos.
Registrar la escritura.
Coordinar documentación con el banco.

El coste habitual suele situarse entre 300 € y 500 €.

Muchos compradores internacionales también contratan este servicio aunque no tengan hipoteca, para simplificar todo el proceso administrativo.

3.4. Honorarios de abogado o asesor inmobiliario

Comprar vivienda en otro país implica diferencias legales y administrativas importantes. Por ello, es muy recomendable contar con:

Un abogado especializado en derecho inmobiliario,
o
Una agencia inmobiliaria con servicio integral.

Los honorarios pueden variar:

Abogado: entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra o tarifa fija.
Servicio integral inmobiliario: dependiendo del modelo, puede estar incluido o repercutirse parcialmente al comprador.

En GestaliHome acompañamos al comprador internacional durante todo el proceso: reserva, contrato de arras, revisión jurídica, NIE, apertura de cuenta bancaria y coordinación con notaría.

3.5. Tasación de la vivienda si hay hipoteca

Si solicitas una hipoteca en España, el banco exigirá una tasación oficial de la vivienda.

El coste suele oscilar entre 300 € y 600 €.

La tasación permite al banco determinar el porcentaje de financiación. Para compradores no residentes, normalmente la financiación alcanza entre el 60 % y el 70 % del valor de compra o tasación.

3.6. Traducciones y documentación

Muchos compradores internacionales necesitan:

Traducciones juradas de documentación financiera o fiscal.
Poderes notariales si no pueden desplazarse.
Obtención del NIE.
Certificados administrativos.

Estos gastos suelen ser relativamente reducidos, pero conviene incluirlos dentro del presupuesto total.

4. ¿Cuánto cuestan realmente los gastos de compra?

Veamos dos ejemplos habituales:

4.1. Vivienda de segunda mano sin hipoteca — 250.000 €

Impuestos

ITP 10 %: 25.000 €

Otros gastos aproximados

Notaría: 800 €
Registro: 400 €
Gestoría o asesoría: 400–800 €
Abogado o servicio integral opcional: 2.500 €

Total aproximado

Entre 26.200 € y 26.500 €

Es decir, alrededor del 10,5 %–11 % adicional sobre el precio.

4.2. Vivienda nueva con hipoteca — 250.000 €

Impuestos

IVA 10 %: 25.000 €
AJD 1,5 %: 3.750 €

Otros gastos aproximados

Notaría: 800 €
Registro: 400–600 €
Tasación: 400 €
Gestoría: 400–500 €

Total aproximado

Entre 31.000 € y 32.000 €

Es decir, aproximadamente un 12 %–13 % adicional.

5. Diferencias entre residentes y no residentes

Los principales impuestos de compra no cambian por ser extranjero o no residente.

Sin embargo, sí cambian aspectos como:

Financiación hipotecaria

Los bancos españoles suelen ofrecer:

Hasta un 80 % para residentes fiscales en España.
Entre un 60 % y un 70 % para no residentes.

Fiscalidad posterior

También existen impuestos posteriores relacionados con:

Impuesto para no residentes.
Posibles alquileres de la vivienda.
Impuesto sobre patrimonio en determinados casos.

6. Otros gastos iniciales que muchas veces se olvidan

Además de impuestos y costes administrativos, hay otros gastos importantes:

Altas de suministros en viviendas nuevas.
Cambio de titularidad en suministros.
Seguro del hogar.
Mobiliario y equipamiento.
Pequeñas reformas o decoración.

7. Resumen rápido: qué porcentaje adicional debes calcular

Vivienda de segunda mano sin hipoteca

Calcula aproximadamente entre un 10 % y un 12 % adicional.

Vivienda nueva con hipoteca

Calcula aproximadamente entre un 12 % y un 14 % adicional.

8. ¿Cómo puede ayudarte GestaliHome?

En GestaliHome trabajamos con compradores internacionales de diferentes países que desean adquirir vivienda en España, especialmente en la Costa Blanca y Comunidad Valenciana.

Te ayudamos con:

Cálculo detallado de todos los gastos.
Obtención del NIE.
Apertura de cuenta bancaria.
Revisión jurídica de la propiedad.
Coordinación completa de la operación.
Acompañamiento durante todo el proceso.

9. Conclusión: antes de comprar, calcula el coste total real

Comprar una vivienda en España puede ser una excelente inversión, una segunda residencia ideal o un futuro hogar junto al mar. Pero es fundamental:

No fijarse únicamente en el precio publicado.
Conocer todos los impuestos y gastos asociados.
Planificar correctamente el presupuesto total.

Si estás valorando comprar una vivienda y quieres saber exactamente cuánto costará la operación completa, en GestaliHome podemos ayudarte a calcular todos los gastos y acompañarte en cada paso del proceso de compra en España.